ODROLNIENIE NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W GRANICACH ADMINISTRACYJNYCH MIASTA

Jakiś czas temu pewien znajomy, planując zakup nieruchomości, poprosił mnie o pomoc. Okazało się, iż nieruchomość ta pomimo tego, iż znajdowała się w środku miasta, jest nieruchomością rolną.

Znajomy nie wiedział czy będzie mógł wykorzystać tę nieruchomość na cele nierolnicze jak również czy istnieją jakieś procedury pozwalające zabudować taki grunt.

Zapewne większość z Państwa słyszało o tzw. odrolnieniu nieruchomości. W tym miejscu pojawia się strach o oczach- jak to zrobić???Otóż nie taki wilk straszny jak go malują.

---

Zanim przejdę do omówienia procedury przekształcenia nieruchomosci rolnej ( bo tak brzmi fachowa nazwa tzw. odrolnienia), sprecyzuję czym w istocie jest taka nieruchomość.

Definicja zawarta jest w ustawie o ochonie gruntów rolnych i lesnych ( Dz. U. 1995 Nr 16 poz. 78).

Gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty:

1) określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;

2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;

3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

6) pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych,

zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków

i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

9) torfowisk i oczek wodnych;

10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych

Zasadniczą kwestią na którą musimy zwrócić uwagę jest położenie nieruchomości. Od 2008 roku, jeżeli nieruchomość polożona jest w granicach administracyjnych miasta to nie ma zastosowania ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych  ( art 5b).

Zasadnicze znaczenie ma w tym przypadku treść planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem to on stwierdza jak zagospodarowana ma być nieruchomość. Jeżeli plan zagospodarowania przewiduje możliwość zabudowy terenu wówczas powinniśmy postarać się o pozwolenie na budowę po którego uzyskaniu można przystąpić do rozpoczęcia inwestycji. Jeżeli jednak plan zagospodarowania nie przewiduje możliwości zabudowy danej nieruchomości, nie należy się poddawać. Sytuacja jest trudna, ale nie beznadziejna, możemy bowiem wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu w planie.

Wniosek taki składamy do odpowiedniego organu czyli do Rady Gminy lub Rady Miasta.

W przypadku terenów położonych w granicach administracyjnych miasta jest to dużo łatwiejsze niż przy terenach położonych poza nimi gdyż (jak już wcześniej wspmniałam) nie stosujemy w tym przypadku ustawy o ochronie gruntów rolnych i lesnich. Nie jest zatem potrzebna zgoda Marszałka Województwa lub Ministra Rolnictwa.

Jako że plany zagospodarowania sa niezwykle kosztowne i pracochłonne może okazać się , iż dana miejscowość nie posiada takowego. Wtedy o przeznaczeniu terenu rozstrzyga odpowiedni organ w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art 61.ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może zsotać wydana w przypadku łącznego spełnienia następujacych warunków:

1)co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego

4)teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc 1 stycznia 2004 r.,

5)decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Po uzyskaniu takiej decyzji możemy zacząc starać się o pozwolenie na budowę.

Ostatnim krokiem jaki musimy podjąć jest zmiana statusu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków. Zmiana ta ma znaczenie nie tylko podatkowe ( od chwili przekwalifokowania jesteśmy platnikami podatku od nieruchomości) ale także na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców (do nabycia nieruchomości rolnej przez cudzoziemca potrzebna jest zgoda ministra właściwego do spraw wewnętrznych).